법원 경매로 넘어간 주택의 양도소득세

담보권 실행 경매로 소유권이 넘어갈 때 양도소득세 과세 여부와 납세의무자에 대한 대법원 판례, 구상권을 행사할 수 없을 때의 쟁점. 기준일 2026-10-31. 소관 재정경제부·국세청.

이 페이지의 사실 3건 가운데 1건은 편집팀이 1차 자료와 아직 대조하지 않았습니다. 언론 보도와 공공기관 안내를 근거로 적었습니다.

도는 주장과 확인된 것

도는 주장 — 「사업 실패로 담보 주택이 법원 경매로 넘어간 사람에게까지 양도소득세를 물리지 말아 달라」

• 대법원은 1986년 저당권 실행을 위한 임의경매도 양도소득세 과세대상인 '양도'라고 판단했다(85누968). 낙찰자가 소유권을 넘겨받고 낙찰대금은 원래 소유자에게 귀속되므로, 그 소유자가 납세의무를 진다. 1
• 남의 빚을 위해 자기 집을 담보로 제공한 사람(물상보증인)이 경매로 집을 잃고 채무자에게 돈을 돌려받을 수 없게 돼도, 같은 판결은 양도소득 성립에 영향이 없다고 봤다. 1
• 대법원은 2021년 4월 물상보증인이 경매로 소유권을 잃고 채무자 파산으로 구상이 막힌 사건에서, 이를 세금을 다시 계산해 달라는 후발적 경정청구 사유로 볼 수 있는지를 따져 원심을 파기환송했다(2020두53699). 2

아직 확인하지 못한 것

• 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억 원 이하)가 경매로 넘어간 주택에도 그대로 적용되는지는 법령 원문으로 정리하지 못했다.
• 경매로 집을 잃은 사람의 양도세를 감면하자는 법안이나 정부 검토는 찾지 못했다.
• 2020두53699 사건의 파기환송 뒤 최종 결론은 확인하지 못했다.